房贷断供成雷区　巧选房贷省大钱

　　花明天的钱圆今天的梦。“这个曾经被无数房贷族视为其真实写照的信条，如今看来，似乎并不那么美好。

　　近日相关媒体报道称，深圳的多家楼盘均出现了不同程度的断供现象，原因就是持续下跌的房价，“现在动不动就能听到哪哪出现房子断供、房价降了多少之类的消息，”原本计划今年购房结婚的唐小姐告诉记者，面对如今跌宕起伏的房市，自己现在对买房还贷开始犹豫不决，“对于我们这样手里的钱有限的年轻人来说，最担心的就是买了房子以后，出现房价下跌，家庭负资产的状况。”

　　事实上，房产市场屡屡上演的惊心动魄的场面，不仅仅动摇了唐小姐一个人的买房计划，根据北京房地产交易管理网的数据显示，今年上半年北京二手房成交量较去年下半年环比跌幅为37.2%，而另一个数据则显示，同期北京新房交易量同比下跌了36.9%.

　　面对房价屡屡出现的跳水降价和不断涌现的断供潮，购房者应该如何权衡买房的计划，又如何避免出现断供的可能呢？

　　银行乐观应对“断供”

　　酷金财富理财总监赵冬告诉记者，今年以来由深圳楼市率先涌现的断供只是刚刚开始，“如果深圳房价在现在的基础上再跌20%，那么房贷可能面临断供630亿元”。

　　赵冬认为，一旦出现大规模的断供潮，那么首当其冲遭受到影响的是银行系统，“因为银行的静态数据不是很高，但实际的动态数据很吓人”。如果只是将断供的定义限定为没有再交按揭款，而非“法定断供期”——即银行限定的6个月期限，那么，深圳目前已约有20个楼盘都出现了断供的情况。

　　然而尽管如此，记者从几大银行了解的情况是，多家银行对于目前频频出现的“断供潮”一说却表现得很乐观。

　　深圳发展银行北京分行个人房贷部门的相关人士向记者表示，在目前加息、通胀、房价高企的时代，市场存在房贷减压的需求并不意外，“目前对我们来说，应对可能出现的‘断供’压力最好的方式就是顺应购房者的需求，对已有的房贷产品进行升级，以便能够更好地为客户省息”。该人士向记者表示，只要选择合适的房贷产品，购房者的还贷压力可能会减小很多。

　　与深发展的态度相似的是，上海浦发银行北京分行的一位人士也向记者表示，并不担心断供潮，“目前真正的断供出现的并不多，因为无论是投资客还是购房者，一旦出现了断供，对其带来的影响是巨大的”。

　　上述人士表示，对于购房者来说，一旦断供，那么包括首付款、月供、契税、维修基金、城市配套等费用都等于付诸东流了，个人的房产也将被没收，“此外，贷款人将在银行的征信系统留下不良信用记录，这一点对于个人来说，影响巨大”，该人士分析指出，因为无论是今后贷款、申办信用卡等等，银行均会根据该系统审核个人的信用程度。

　　“断供以后，如果银行将房产拍卖的金额仍然不足以抵偿其银行的贷款本息，那么银行可以继续追债，一旦向法院提起诉讼要求还款后，法院可以将断供人的银行账户金额进行冻结，强制执行还款。”

　　对此，专家建议，在这种情况下，与其断供，不如及早抛售出手，以免房价的进一步下跌，“这样不仅可以使投资的房产避免进一步继续贬值，还可以将资金回收避免出现信用问题，以期东山再起”。

　　而对于购房自住的投资者来说，赵冬表示，只要资金面上还款没有太大问题的话，就不用考虑抛售。“因为从长期来讲，房屋是抵御通胀的产品，可以起到相对保值的作用，长期来看，仍然具有稳步上涨的态势。”此外，即便抛售以后，能够买到更好居住条件的房屋也是自住业务需要考虑的一大问题。

　　巧选房贷降压力

　　需要注意的是，在目前房价出现持续下跌的行情下，一些需要购房的投资者应该如何选择呢？

　　“虽然房产交易和楼市均出现了不同程度降幅，但并不意味着这样的时候就不能买房。”在专业人士赵冬的眼里，买房的时候最应该注意的就是国家的宏观经济走势，其次才是房价走势和房贷政策，“买房前投资者最好考虑清楚相对于收益的风险情况，是否符合自己的承受范围，综合多种情况后慎重进行操作”。

　　对投资者来说，购房前应该明确，是不是一定要在今年购买？如果确定了，那么就要对个人的承受能力有一定的认知，包括自己的资产负债及收支状况，要指出的是，月还款额一般不超过月收入的30%，否则将会对购房者的生活质量出现一定的影响。

　　深发展的相关人士表示，对于购房者来说，如果选择合适的房贷产品，那么还款的压力也将大大减小。

　　这位工作人员给记者算了一笔账，按照唐小姐购房贷款总金额50万元来计算，如果是期限30年，利率下浮15%，那么最优惠利率为6.6555%，“如果选择总额还款，那么唐小姐每月的还款金额为3212元，利息总额为656192元”。但是同样的贷款期限和金额，如果选择合适的房贷组合，那么最多可以节省23万元的利息。

　　“像气球贷，我们以前只能以等额的形式来还款，但是在新的产品组合里新增加了递减还款方式，比起原来能够节约更多的利息。”

　　除了浮动利率外，固定利率以及固定与浮动房贷相结合也是购房者比较青睐的一种省钱还款方式，目前，市场上只有深发展、工商银行、光大银行、中国银行、建设银行和招商银行等几家银行推出了固定利率贷款，购房者如果选择这种还款方式，最好充分比较几家银行的利率后再进行选择。

　　赵冬则表示，选择合适的还款方式应该首先看国家利率是否处于上升阶段，“如果处于上升阶段，那么最好选取5-10年的固定贷款；如果处于平稳或下降阶段，则以选择浮动贷款为宜。”在他看来，购房者应该根据个人的资产状况和还款能力，选择适宜自己的方式。“至于说哪个银行的贷款产品更优惠，我认为反而是细节问题，应抓大而放小，避免浪费精力。”

　　如果购房者选择固定利率，那么就利率锁定期限而言，不宜过长，也不宜过短。“就目前形势而言，固定利率部分的期限在3至5年比较稳妥。”赵冬说，在考虑今后降息可能的同时，也要考虑今后的加息可能。“还款初期，固定利率房贷的成本比浮动利率高，如果利率锁定期限太短，就很可能得不偿失。”

　　背景链接

　　央行报告预警北京房贷风险

　　近日央行发布关于《2008年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告》（下简称《报告》），对北京市场的房地产形势进行探析。

　　《报告》提醒金融机构需要密切关注房贷三重风险：一是部分房地产开发企业资金趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。与此相适应，央行建议各家银行加强对借款人的资格审查及贷后管理，避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款。同时，完善预售资金监管制度，防范企业转移和挪用预售资金。

　　截至6月底，中资银行各项人民币房贷不良率为2.56%，比上年末微升0.19个百分点，其中商业性个人住房贷款不良率为1.65%，较上年末提升0.22个百分点，商业性住房开发贷款不良率为4.32%，较上年末提高0.37个百分点。

　　央行此时发布《报告》一则担忧房价下跌会使借款人产生无心还贷的念头，二则体现出央行对奥运结束后房价走势的关注：在房地产交易中，有很多投资者将奥运因素作为投资操作的心理支点。

　　《报告》的下发，体现出央行对北京房贷市场持审慎态度。今年以来，深圳房价下跌进而引发购房者断供一事在业内闹得沸沸扬扬，在这种情况下，管理层对各地房贷市场的关注也在情理之中。业内人士指出，相比深圳，北京的房地产市场刚性需求大，且银行机构在执行房贷政策的过程中少有“打擦边球”的情况，出现金融风险的几率并不大。

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