财产租赁征收个税的计算

　　1、政策规定

　　（1）征税范围

　　个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得应按此税目缴纳个人所得税。

　　个人取得的财产转租收入，属于"财产租赁所得" 的征税范围，由财产转租人缴纳个人所得税。

　　在实际征税过程中，有时会出现财产租赁所得的纳税人不明确的情况，对此，在确定财产租赁所得的纳税义务人时，应以产权凭证为依据；无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定。产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。

　　（2）适用税率

　　财产租赁所得，适用20%的比例税率。对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起，暂减按10%的税率征收个人所得税。

　　（3）应纳税所得额的计算

　　 财产租赁所得一般以个人每次取得的收入，定额或定率减除规定费用后的余额为应纳税所得额。在计算应纳税所得额时，应依次扣除以下费用：（国税发[1994]089号，国税函[2002]146号）

　　1）财产租赁过程中缴纳的税费

　　在确定财产租赁所得的应纳税所得额时，纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

　　2）纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用

　　 对于被出租财产实际开支的修缮费用，如纳税人能够提供有效、准确凭证，证明确实由该纳税人实际负担的，在计征个人所得税时，准予从财产租赁收入中扣除。允许扣除的修缮费用以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。

　　3）税法规定的费用扣除标准

　　在扣除以上两项费用以后，按税法规定，还可定额或定率扣除一定的费用。

　　每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用。

　　应纳税所得额的计算公式为：

　　每次（月）收入不超过4000元的：

　　应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）－800元

　　每次（月）收入超过4000元的：

　　应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）－每次（月）收入额×20%的费用

　　4）应纳税额的计算方法

　　应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率=应纳税所得额×20%

　　对于个人按市场价格出租住房取得收入的应纳税额计算公式为：

　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率=应纳税所得额×10%

　　2、举例说明

　　例   张某从2005年1月起将其自有的200个平方米的门面出租给王某作为饭馆使用，每月租金5000元，租期一年。张某按月到税务机关申报缴纳营业税250元，教育费附加7.5元，城市维护建设税17.5元。2005年6月份，因下水管道堵塞请人修理，发生修理费支出900元，修理部门为其开具了正式发票，请计算张某2005年出租门面应缴纳的个人所得税。

　　解：

　　1、先计算张某每月应缴纳的个人所得税。

　　月应纳税所得额：5000-250-7.5-17.5-5000×20%=3725（元）

　　月应纳税额：3725×20%=745（元）

　　2、计算6月、7月应缴纳的个人所得税

　　 因为6月份发生了修缮费支出，且该项支出超过了800元，其余额要延续到7月份税前扣除，因此，上面计算出的月应纳税额不适用6、7两月，要单独计算。

　　（1）6月应纳税所得额：5000-250-7.5-17.5-800-1000=2925（元）

　　6月份应纳税额： 2925×20%=585（元）

　　（2）7月应纳税所得额：5000-250-7.5-17.5-（900-800）-1000=3625（元）

　　7月应纳税额：3625×20%=725（元）

　　3、计算张某全年应纳税额

　　张某全年应纳个人所得税额：745×10+585+725=8760（元）

　　2、"次"的认定

　　财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

    3、纳税方式、纳税地点及纳税时间

　　（1）纳税方式

　　 财产租赁所得，按次计征，以支付租赁收入的单位或个人为扣缴义务人，代扣代缴个人所得税。分笔取得一次财产租赁收入以及取得租金收入时，支付单位（或个人）未按规定代扣代缴税款的，纳税义务人应自行申报缴纳个人所得税。

　　（2）纳税地点中华会计网

　　财产租赁所得，由扣缴义务人向其所在地主管税务机关申报纳税，自行申报的纳税人，应向取得所得的当地主管税务机关申报纳税。

　　（3）纳税时间中华会计网

　　扣缴义务人所扣的税款，自行申报纳税人应纳的税款，都应当在次月7日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。

    4、优惠政策中华会计网

　　对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。（财税[2000]125号）

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